Wann wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann

Braucht ein Vermieter seine Wohnung selbst, kann er seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Dieser Begründung sind allerdings durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c enge Grenzen und Fristen gesetzt. Werden sie nicht beachtet, ist die Kündigung unwirksam.

Für wen gekündigt werden darf

Der Kreis der Angehörigen, für den ein Vermieter außer für sich selbst Eigenbedarf geltend machen kann, ist auf nahe Verwandte begrenzt. Dazu zählen:

  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Geschwister (BGH, Urteil vom 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02)
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09)

Auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Menschen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Das sind: Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Schwiegereltern, Haushaltshilfen und Pflegepersonal.

Nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf für entferntere Angehörige wie

  • Onkel, Cousin und Cousine, Großnichte, Großneffe,
  • geschiedener Ehegatte oder Eltern des Lebenspartners,
  • Kinder des Lebensgefährten,
  • Patenkind,
  • Schwager und Schwägerin, wobei der Wohnbedarf des Schwagers einen Eigenbedarf zumindest dann begründen kann, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihm besteht (BGH, Urteil vom 03.03.2009, Az. VIII ZR 247/08). Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, zugunsten eines Menschen Eigenbedarf geltend zu machen, mit dem eine ganz besonders enge Beziehung besteht. Wie begrenzt dieser Personenkreis ist, zeigt, dass nicht einmal Patenkinder dazu gehören, wenn nicht zusätzliche Belege für ein besonderes persönliches Verhältnis erbracht werden.

Wie der Vermieter kündigen muss

Aus Gründen des Mieterschutzes sieht das Gesetz vor, dass bestimmte Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegen müssen. Hält er sich nicht an diese Formalien, ist die Kündigung wahrscheinlich unwirksam.

Konkrete Benennung:

Der Vermieter muss die fraglichen Räume tatsächlich für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen. Er muss im Kündigungsschreiben konkret benennen, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Es reicht, wenn der Vermieter angibt, er melde Eigenbedarf für seine Tochter an, die mit ihrem Lebensgefährten zusammenziehen möchte. Der Name des Lebensgefährten muss nicht genannt werden (BGH, Urt. v. 30.04.2014, Az. VIII ZR 107/13).

Nachvollziehbare Gründe:

Der Vermieter muss nachvollziehbar und vernünftig darlegen, warum er gerade diese Wohnung benötigt – insbesondere, wenn er eine weitere Wohnung besitzt und eventuell auch diese für seinen Eigenbedarf nutzen könnte. Die Begründung sollte detailliert sein, denn hier verbirgt sich einer der Knackpunkte im möglichen juristischen Streit um eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Mögliche Gründe sind die Eigennutzung der Wohnung etwa als Altersruhesitz, weil sie für einen älteren Menschen besser geeignet ist als die derzeitige Wohnung, oder weil die eigenen Kinder sie nutzen wollen, zum Beispiel, um eine Familie zu gründen. Begründung des Termins: Der Vermieter muss darlegen, warum er die Wohnung zu dem in der Kündigung genau genannten Zeitraum benötigt. Dabei sind die auch sonst üblichen Kündigungsfristen zu beachten, die je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate betragen.

Weitere Wohnungsnutzung:

Die Wohnung muss weiter zum Wohnen genutzt werden, zumindest überwiegend. Eine geplante künftige Nutzung als Gewerberaum oder Atelier stellt keinen Grund für eine Eigenbedarfskündigung dar. Allerdings darf der Vermieter einen Teil des Wohnraums später beispielsweise zu seinem Büro umfunktionieren.

TIPP

Wohnsituation Mit Urteil vom 06.07.2011 (Az. VIII ZR 317/10) hat der BGH die vormals recht hohen Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung abgesenkt. Demnach ist die Darlegung der derzeitigen oder früheren Wohnsituation im Kündigungsschreiben im Rahmen des § 573 Abs. 3 BGB nicht mehr nötig.
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